昆明限購瞭,成功地引起瞭外地人的註意
7月1日，昆明市政府辦公廳發佈瞭最新版限購政策。
政策原文截圖
根據昆明市政府發佈的《關於進一步穩定商品住房市場有關問題的通知》（以下稱《通知》），從7月1日起：
暫停向在昆明市主城五區（包括三個國傢級開發區）已經擁有1套及以上住房的非雲南戶籍人士銷售新建商品房（可以買二手房）；
未滿18周歲的非雲南戶籍人士，禁止購買新建商品住房（可以買二手房）；
年滿18歲的非雲南戶籍人士，如果在限購區域沒有住房，則可以在昆明限購區域內購買一套新建商品住房（可以買二手房）；
新建商品房一年內售價上浮不油煙異味分離機得超過6%。
從市場的輿論看來，昆明市此次出臺新一輪房地產調控政策並不意外。
在今年5月，住建部負責人就房地產市場調控問題約談全國12個重點城市負責人（包括昆明）。在約談後，成都、海南、西安、長春、哈爾濱等城市相繼跟進最近調控政策，昆明地產圈認為，昆明調控政策也將呼之欲出。5月結束，政策並沒有如期而至。
6月初，央視點名昆明、貴陽這兩座城市的房價上漲引人矚目。6月，昆明樓市沒有任何調控的信號和動作。
6月27日，住建部等7部門聯合發佈通知稱，今年7月靜電機diy初至12月底，將在北京、上海、昆明等30個城市先行開展治理房地產市場亂象專項行動。
昆明終於繃不住瞭！在多方壓力之下，7月1日，昆明市出臺新一輪房地產調控政策。從此次昆明出臺的限購政策來看，雲南本省人不限購，外省人士限購一套，但二手房不限購。
或許是一次“反向調控”醞釀瞭近兩個月才落地的調控新政，本以為是一次調控“大招”。但對比成都、西安、長沙等二線城市的限購政策，我們會發現，昆明的限購政策形同虛設，對於投資需求幾乎沒有任何限制作用！反而在提醒外省人士，“全國各地的成年人都可以來昆明買一套房”。
昆明為什麼會出現“寬松”的限購政策？①外省購房比例高，力度大有風險
從銳理機構得到數據顯示，昆明外人購房人群的比例逐年升高：
2015年，昆明本地人購房比例65%，外省人群約占15%；
2016年，昆明本地人購房比例50%，外省人群約占25%；
2017年，昆明本地人購房比例40%，外省人群約占36%台北靜電機推薦；
近期，昆明一樓盤開盤，300多套房源，據售樓部透露，外地購房者占80%。
外來投資比例過高對於城市發展肯定不利，需要激發本地人的購房熱情。
②市場熱度越來越高，被迫調控
想住通過對昆明市場的監測發現，自2016年下半年，雲南昆明的房價就開始上漲行情，截至目前已經持續上漲瞭兩年。根據國傢統計局七十個大中城市數據顯示，2017年下半年至2018年上半年，昆明新建商品房價環比漲幅也是全國最大的。
今年3月，昆明新盤開盤基本上能短期內清盤。
4月，大部分樓盤推新已經能達到“日光”。
5月，昆明一個樓盤開盤銷售的現場，114套房源開盤10秒鐘全部被秒殺。
在火爆的市場行情下，被中央多次點名及約談後，政策終於落地！
通過對市場的分析後，我們發現，昆明的限購政策是充分考慮瞭商品房市場結構的。如果對外來人群用“一刀切”的方式進行限購，單純依靠昆明本地人對商品房市場的消化，地方發展或許會受到很大的阻礙。
參考市場走在昆明之前的成都，昆明此次的“七一調控”和2016年10月成都的第一輪調控非常相似。根據成都樓市2017-2018年政策的疊加和市場規律，我們發現，適當的限購政策能激發本地人的購房熱情。
二手房市場會不會受影響？值得註意的是，本次限購並未涉及二手房，同時還將開啟新盤限價：新建商品房一年內售價上浮不得超過6%。部分的需求量或許會因為限購轉向二手房市場，但結合昆明的市場現狀，預計影響會比較小。
由於之前昆明新房沒有限價，我們發現昆明同板塊區域，新房普遍比周邊二手房貴2000-5000元/㎡，新房價格明顯過高。但是，在昆明，即便在二手房價格有優勢的情況下，很多買房人也習慣性把二手房當成備選。有很強的三四線城市的特色。政策對二手房的價格在短期內也很難體現。
但是我們依然可以參考目前昆明二手房價格的趨勢。
昆明二手房價漲幅（來源：安居客）
通過安居客的數據瞭解到，昆明7月二手房均價 11177 元/m2，環比上月上漲 1.45% ，同比去年同期上漲 22.61%。昆明二手房價格在今年3月份以後才開始有一個較大幅度的上漲。市場對二手房價格的敏感度在上漲。
此次昆明的調控政策力度相對較輕，並不會打消市場的積極性，熱度依然會持續。當然，也告訴我們一個道理，昆明的市場是極其脆弱的，一旦限制瞭外來人購房，昆明這個城市很快會被人遺忘。
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